服务式公寓提供的安全环境，及为全球数据和隐私条例符合差旅政策提供的支持，有助企业为外派员工尽到「注意义务」，因此人才搬迁和流动性的增加为包括亚洲和中国服务式公寓在内的高质量住宿创造了强烈需求。但高度需求也逐渐为市场带来高度竞争，冒出头的关键便是营销能力。
随着服务式公寓从一线到三线城市逐渐普遍，如何执行好的营销策略、扩大市场知名度及认同度，早已成为公寓运营商提升竞争力须思考的问题，然最新的关键营销又有那些？
1. 重视中介和HR的力量
除了针对终端的消费群体的宣传推广，服务式公寓也重视与合作伙伴的关系，包括企业、独立的常旅客、房产中介及人力资源服务公司和其他各类商业合作伙伴。其中，不能忽视的是中介的力量。
杭州奥克伍德国际酒店公寓总经理Peter Zaunmayr从经验中举例，去年和前年因营销方向不确定，其物业散客和长住市场都未达到很好的效果；而今年集中力量开拓中介市场之后，物业的长住客市场大幅提升，销售业绩也优于往年。
他说道，「我们今后的方向是保持并加强与中介公司的合作，通过开拓中介市场、利用对方的资源优势，从而提高物业的销售业绩。」
当然，「中介策略」也须因地制宜。宁波泛太平洋大酒店与高级服务公寓行政助理经理顾洁说道，由于宁波的中介机构尚未针对服务式公寓形成体系，因此其物业更重视与上海中介的联系。今年泛太平洋集团也借由参加ERC(Employee RelocationCouncil，或称职工安置委员会)在上海举办的活动，大量接触到专为外籍客人找公寓和搬家的中介公司，以及跨国公司负责为外籍员工在中国安顿的人事部负责人，从而推动潜在市场需求的探索。
莎玛也会借由参加全球人才流动主题会议(Global Workforce Summit)等HR研讨会和相关展会提升品牌在业界的知名度和拓展新客户资源与合作伙伴。此外，莎玛也会定期邀请房产中介及人力资源服务公司参加交流活动以维护伙伴关系，并与知名的国际及本土人力资源公司合作，服务不同的企业客户和个体。
和中介相比，逸兰更重视直接与企业HR直接建立关系。黄锦硕笑说，世界500强公司都由指定中介安排高管住宿，服务式公寓「避不开」中介，但可以争取直接和企业的人力资源部门签订协议，成为企业指定公寓。「亦即，企业高管若外派到逸兰拥有物业的城市，我们会是他们的首选。」
而为维护与HR的关系，逸兰每年会举办一到两次HR活动，邀请各大公司人力资源部门出席，借以和企业保持联系、持续作他们的首选公寓。
直接进入企业拜访客户，对于中介体系和HR活动不那么兴盛的二、三线城市来说，则更显重要；顾洁表示，透过商会、协会和政府网站，宁波泛太平洋高级服务公寓会了解到宁波及其周边城市新近注册或正在筹备的公司并主动联系，邀请企业来到公寓了解服务和设施。
2. 精准投放媒体广告
透过广告的精准投放，品牌也可以增加目标市场对物业的了解。Shama即会针对不同市场，通过不同形式增加品牌曝光，比如在中英文、日文媒体（比如海外派遣类、商业类及休闲类杂志）上刊登平面广告，或利用互联网横幅推广、购买户外广告、采用搜寻引擎营销以及利用社交媒体平台等进行推广。宁波泛太平高级服务公寓也聚焦上海，在《移居上海》等针对台湾市场或外国企业的专业媒体作宣传。
3. 善用网络互动性功能
Peter Zaunmayr说道，在普通酒店对服务式公寓的冲击和客人对服务式公寓认知不足的挑战下，为提升客人对服务式公寓「房间设施和大小比普通酒店更有优势」的认知，在当前网络发达的时代，杭州奥克伍德会更多地利用网络来实现酒店推广。莎玛则除了中英文双语网上预订平台，莎玛品牌以及杭州莎玛河达服务式公寓的官方微信账号也都已经开通，租户们可以第一时间关注到最新推出的活动、促销等信息。除了定期信息的推送以外，莎玛也在计划开发更多互动性功能。
4. 拓宽销售管道
在相对一线城市商务市场较弱的二线城市，为提升业绩，物业必须开展更多有创意的营销方法。雅诗阁在这争取多元客户群体方面有三个很好的例子。
一是月子中心。在成都、深圳、广州等城市，许多月子中心都与雅诗阁旗下物业合作，模式是长租一层楼（5到10间不等），让生产完的妇女可在舒适环境里享受服务。
二是银发族。以西安为例，靠近当地一家医院的馨乐庭通过宣传和口碑，「较医院或酒店面积大、设施全、舒适度高」的产品，逐渐受到当地有住宿需求的银发族和医疗市场之广泛认可。
三是学生。在西安靠近交大的馨乐庭、北京靠近北大和清华的盛捷，来华交流的教授和学生之住宿需求也转换成了生意，不过住宿长短视个别情况不等。在这块市场，服务式公寓可以和高校外事处或相关办公室建立稳定的销售管道。
宁波泛太平洋高级服务公寓则发力MICE市场。顾洁说道，宁波经济发展态势良好，然虽有中外合资工厂为服务式公寓提供一定客源，因当地经济以本地中小企业为主，一年以上长住客源市场还有上升空间；大环境下，为了改变单元空置的局面，宁波泛太平洋除了吸引周末自驾家庭游客（一般住3个晚上）之外，也重点开发MICE市场。这包括主动与上海和江浙周边城市企业联系，吸引去宁波举办培训活动的企业团体和商务旅客（一般住5个晚上），以及依托业主宁波国际会展中心的地缘优势吸引会展客人。
顾洁表示，攻MICE有利于精准吸引高素质客人，毕竟从品牌定位到公寓所配置的高端设施设备，都需要高质客人来维护。
5. 借租户活动带进新住客
灵活定价、推出餐饮或洗衣优惠等，都是服务式公寓常见的促销方式，但，顾洁说道，围绕「家的感觉」、为客户营造好的体验，比「打折」更有意思。
逸兰酒店及公寓管理有限公司中国区运营总监黄锦硕也表示，和花大钱面对大众做品牌宣传相比，服务式公寓更多的是将营销建立在「关系」上，而与HR活动同样重要的是借公寓活动为住户创造社交机会和家的感觉，从而与住户直接搭建良好关系。尤其住户同样有住宿需求的朋友若来参观或参加活动，公寓无形中会形成参照。
因此，创造客户「想住」又愿意背书、推荐的环境，是最好的营销方式。
但既然各个公寓品牌都会举办活动，在高竞争的市场上，如何创造优势？
一、发挥创意。顾洁说道，除了常见的鸡尾酒会、BBQ派对，公寓还需要结合客人喜好，规划更有创意的活动。她举例，有的客人喜欢安安静静地感受历史氛围，公寓就可以结合当地文化带客人到历史景点（比如宁波的天一阁）走走，再安排特色午餐；有的客人喜欢湖光山色，公寓就可以结合周边资源（比如宁波的东钱湖），带客人熟悉公寓周边的自然环境。另外根据节气安排包饺子、揉汤圆等中国传统活动，也非常受外籍住客欢迎。
二、圈层营销。除了借活动和租客联系感情，住户活动还在圈层营销上体现价值。她表示，长住客都有自己的「圈子」；透过鼓励住户带朋友参加活动以及住户自己在朋友圈里作的分享，公寓可以接触到更多潜在客户。「以老带新」是最精准、也最有效的营销方式。
莎玛因「生活方式」的定位，创意发挥得更极致。傅美珊介绍，为给住户提供更多社交机会和营造良好的小区氛围，莎玛会以小区为单位定期组织慈善活动、女士咖啡早餐聚会、烹饪小教室、家常菜派对等休闲活动。而莎玛高质量的生活方式不仅停留在物质上，还为企业员工和住户创造了实现自我价值良好氛围，提供实现个人社会价值、回馈社会的平台。
例如，截至2014年5月，莎玛圆满完成其与「上海根与芽」组织2013年签署的「百万植树」合作协议，筹款人民币71,250元，于内蒙古自治区成功植树 2,850棵。黄锦硕则认为，在住户关系上创造优势，完全依赖于员工对公寓的投入程度。他说道，逸兰从管理层到员工都会与住户直接沟通甚至“hang out”，使得公寓不只在「做活动」时才和住户接触，而是平时生活就保持近似朋友或家人的关系。这并不容易做到，因此，首先逸兰在内部品牌建设的培训计划中会为员工进行文化培训，其次，公寓后勤区从食堂到设施质量都很高，因为逸兰相信客户用什么，员工也应该用什么——这有助于培养与住户相似的价值观，有共同语言。再次，他相信要提供好的服务，员工流动率必须低（不然无法和住户建立稳定关系），而做到这点的关键是员工关怀。他指出，工资可以吸引人员入职，但是否留得住员工，端看他们是否拥有好的工作环境；关注员工感受，他们才会把这份关怀传递给客人。
